Betaalbaar en kwaliteitsvol wonen

Elk privaat woonproject van minstens 20 woningen moet voor de helft sociale en betaalbare woningen voorzien, waarbij zeker 30% sociale woningen.

Wij willen actie voeren ten aanzien van de Vlaamse regering om te eisen dat de prijzen voor sociale woningen niet langer op de private marktprijzen, maar louter op inkomen gebaseerd worden. We eisen een verregaande bijstelling van de inkomensgrenzen voor sociale woningen. 

Wij staan volmondig achter de eisen van Woonzaak. 

We zetten de gefaseerde en verplichte kwaliteitscontrole van huurwoningen verder en willen zo de woonkwaliteit handhaven en waarborgen voor huurders en zorgen zo voor een kwaliteitslabel (conformiteitsattest) voor verhuurders.

We voeren de handhaving op via de ‘cel woonkwaliteit’, waar problematische woonsituaties op vlak van ‘overbewoning’, ‘ondermaatse woonkwaliteit’ of ‘huisjesmelkerij’ rechtstreeks kunnen doorgegeven worden aan de wooninspectie die regelmatig en kordaat strafrechtelijk optreedt, dit om huisjesmelkers te ontraden.

Naast een goed sociaal woonbeleid moet ook direct op de private huur- en koopmarkt ingegrepen worden om de prijzen onder controle te houden. De gangbare norm om over de betaalbaarheid van wonen te waken is de 30%-norm: een gezin mag maximaal 30% van het besteedbaar inkomen uitgeven aan huur of afbetalen van een woning. 

Met een nieuwe (Vlaamse) huurwet wil de PVDA maximum huurprijzen invoeren op basis van grootte, kwaliteit, ligging en nabijheid van voorzieningen. In Nederland bestaat sinds 1979 bijvoorbeeld de Huurcommissie die een “wooncode” oplegt en huurprijzen plafonneert op basis van objectieve criteria zoals de kwaliteit van de woning, de isolatie, de ligging, enz. Door het opleggen van objectieve criteria hebben verhuurders er baat bij dat de woningen onderhouden blijven, en kunnen huisjesmelkers geen krotten meer verhuren aan woekerprijzen.

De gemeente controleert op prijs/kwaliteit van huurwoningen en geeft een woonkeuringslabel aan woningen die te huur staan, deze zijn online beschikbaar.

Verder wil de PVDA werk maken van meer gerichte controles op de affichering van de huurprijzen, om onder meer discriminatie tegen te gaan. Immoborden, raamaffiches of andere huuradvertenties die de huurprijs, kosten en lasten niet vermelden, kunnen leiden tot een boete. 

De inspraak van sociale huurders kan en moet beter in de toekomst. Met de PVDA pleiten we voor huurdersvertegenwoordiging binnen de woonmaatschappij Meetjesland. Daarnaast moet de woonmaatschappij ook meer inzetten op bereikbaarheid, klantvriendelijkheid en communicatie op maat van de bewoners. Ook de sociale begeleiding moet aanzienlijk beter.

We versterken ook onze eigen huisvestingsbegeleiding binnen de sociale dienst van de gemeente, in samenwerking met ons woonloket ‘Wooneco’ dat inwoners en huurders kan begeleiden, ondersteunen en desnoods ook kan bemiddelen bij geschillen. De dienstverlening van Wooneco zal opgeschroefd worden naar 2 dagen per week en beter afgestemd worden met de sociale dienst om begeleiding op maat te kunnen voorzien.

Via Wooneco zullen we ook praktijktesten laten uitvoeren bij vermoedens van discriminatie op de huurmarkt.

Aanbestedingen en opleveringen van grote sociale bouwprojecten dienen beter en correct opgevolgd te worden, huurders mogen niet de dupe zijn van aannemers die met zeer goedkope prijszetting projecten binnenhalen maar nadien afwerken met niet-kwalitatieve materialen en zo gebreken achterlaten.

De afbraakplannen van Klein-Rusland zijn intussen de vuilbak in gekieperd, en in samenspraak met de bewoners en woonmaatschappij willen we een plan uitwerken voor de heropleving en gefaseerde heropbouw van Klein Rusland. De huidige bewoners  moeten gedurende de afbraak-en heropbouw in de wijk kunnen blijven wonen, door eerst de leegstaande woningen af te breken, opnieuw op te bouwen en dan te herhuisvesten.

De opwaardering en renovatie van wijken Debbautshoek en Wittouck zijn de afgelopen jaren ook aangevat en daar ligt de nadruk vooral op het zo snel mogelijk wegwerken van de leegstand om verloedering van de wijk tegen te gaan en de woonnood aan te pakken. Dit dient te gebeuren met de nodige begeleiding van de zittende huurders en herhuisvesting binnen de gemeente. Om de termijnen van leegstand te beperken, wordt aangedrongen om de woningen in de latere fases zo lang mogelijk bewoonbaar te houden om structurele leegstand zoveel mogelijk te beperken.

Het opwaarderen van de 3 wijken zal de structurele leegstand stelselmatig moeten wegwerken en extra sociale woongelegenheden creëren in een kwalitatieve omgeving die duurzaam en klimaatbestendig moet zijn. Een nieuwe parkzone zal voorzien worden in Debbautshoek en Klein-Rusland zal ingebed worden in een oase van groen.

We blijven werk maken van een aanklampende leegstandsbestrijding waar particulieren worden aangeschreven vooraleer ze op het leegstandsregister komen en vooraleer ze belast gaan worden. Dit is een sturend en activerend beleid om panden te blijven activeren en zo verloedering en speculatie tegen te gaan.

De ‘transformatieconvenanten’ (afspraken gemaakt met woonmaatschappij voor renovatie en vrijstelling leegstandsbelasting) worden strikt opgevolgd en zullen bij nalatigheid of leegstand die langer dan noodzakelijk blijft aanhouden, worden opgeschort. Leegstandsbelasting zal dan toch geïnd worden en met die inkomsten zal de gemeente zelf de renovatiezones beter onderhouden.

Via het woon- en energieloket van Wooneco voorzien we al individuele begeleiding voor mensen die hun woning willen renoveren. Via het nemen van warmtescans en het daaropvolgend organiseren van informatiemomenten, worden inwoners al buurt per buurt geïnformeerd en tot duurzaam renoveren aangezet. Dat werk moet verder gezet worden.

De PVDA pleit voor het oprichten van een openbare bank die kosten voor isolatiewerken en energiebesparende renovaties voor kan schieten aan iedereen die dat wil. Via een derdebetaler-lening wordt renoveren toegankelijk voor iedereen, onafhankelijk van inkomen. De lening wordt op termijn afgeschreven met het geld dat door die werken op de energiefactuur wordt bespaard. Op die manier wordt de asociale renovatieplicht vervangen door het ‘renovatierecht’.

We zetten in op wijkrenovatieprojecten en ‘renovatiegolven’, waarbij woonblok per woonblok en straat per straat alle woningen worden aangepakt op vlak van isolatie en woonkwaliteit. We bieden telkens financiële, bouwtechnische en sociale ondersteuning aan op maat van de renovatienoden en het gezinsinkomen.

Wonen is een recht, geen luxe. In onze visie zouden de woonkosten voor een gezin (energiekosten en huurlasten inbegrepen) niet meer mogen bedragen dan 30 procent van het gezinsinkomen. Voor veel mensen is dat vandaag niet het geval.

Om van Zelzate een betaalbare woongemeente te maken, wil de PVDA inzetten op het voorzien van voldoende sociale woningen en het controleren van de woonprijzen op de privémarkt. Huurders van een sociale woning moeten ook sneller gehoord en geholpen worden bij problemen, daarom zijn wij voorstander van een permanente vertegenwoordiging van de sociale huurders in de Woonmaatschappij Meetjesland. De leegstand in de wijken Debbautshoek, Wittouck en Klein-Rusland dienen verder aangepakt te worden tot ze getransformeerd zijn in sociale woonwijken van de toekomst.

Betaalbaar wonen betekent ook energiezuinig en kwaliteitsvol wonen. Iedereen heeft recht op een kwaliteitsvolle en goed geïsoleerde woning. De PVDA wil de dienstverlening van het woonloket Wooneco uitbreiden om iedereen op weg te helpen naar de gepaste renovaties en te helpen bij woonproblematieken. Op termijn willen we geplande wijkrenovaties uitvoeren en de renovatieplicht vervangen door een renovatierecht via een derdebetaler-systeem. De kwaliteitscontrole van onze huurwoningen wordt ook verder gezet, want een kwaliteitslabel is zowel in het voordeel van huurder als verhuurder.

Ondertussen staan volgens de recentste cijfers 484 Zelzatenaren op een wachtlijst voor een sociale woning. Op een wachtlijst kun je nochtans niet wonen, dus betalen heel wat Zelzatenaren ( vooral alleenstaanden, éénoudergezinnen en gepensioneerden ) zich blauw op de private huurmarkt en hebben sommigen nood aan aanvullende steun via OCMW om hun huurkosten te kunnen betalen. Dit moet anders.

Sociale huisvesting moet terug volkshuisvesting worden, waar niet alleen de meest kwetsbare groepen een thuis vinden, maar ook de brede werkende bevolking. Dat garandeert niet alleen het (grond)recht op behoorlijke huisvesting, maar koelt ook de private koop-en huurprijzen af, wat op zijn beurt ook zorgt voor gezondere woonmaatschappijen met meer inkomsten.

Om daartoe te komen, is een omslag nodig in het Vlaams woonbeleid, dat meer subsidies over heeft voor private ontwikkelaars dan voor sociale huisvestingsmaatschappijen. Zelzate is daarom ook toegetreden tot ‘woonzaak’ en heeft het Vlaams woonbeleid in gebreke gesteld.

Er dient meer en billijk gespreide sociale woningbouw te komen in Vlaanderen met een echt bindend sociaal objectief voor lokale besturen die niet aan 9% sociale woningen toekomen. Gemeenten die reeds hun verantwoordelijkheid opnemen, mogen niet langer geremd worden om hun inspanningen verder te zetten, zoals in Zelzate waar reeds 16% sociale woningen zijn.

Middenveldorganisaties en woonexperten vinden 20% sociaal en betaalbaar wonen de norm, net zoals in vele andere Europese landen, waar je dergelijke percentages aantreft in steden en verstedelijkte gebieden. 

Met de PVDA in het bestuur hebben wij alvast mee onze verantwoordelijkheid genomen om bij de grote vervangingsbouwprojecten in wijken Debbautshoek en Wittouck een toename te voorzien, waarbij 1/3e van de extra woningen sociale koopwoningen zullen zijn.

Op de Krekelmuyter komen ook nog 26 huurwoningen en op de site van de Verbroederingslaan hebben we een gemengd project ( sociale mix ) tot stand gebracht met private woongelegenheden, woningen voorbehouden aan doelgroepen ( geconventioneerd ) en een deel sociaal wonen.

Met de PVDA willen we bij elk groot bouwproject van meer dan 20 woongelegenheden telkens minstens 30% voorbehouden aan sociale woningbouw.

Éen van de breekpunten voor ons om tot het gemeentebestuur toe te treden was het behoud van de sociale woonwijk Klein Rusland. Het vorig bestuur heeft zich nooit verzet tegen de plannen van de Vlaamse regering om Klein Rusland te laten verdwijnen. Met de PVDA en het huidig bestuur hebben we, samen met de inwoners, geweigerd om deze woonzone in Zelzate-West op te offeren voor een mogelijks oprukkend Gents industriegebied. 

Een eeuw-en overwinningsfeest werd reeds gevierd in de wijk, en een plan voor gefaseerde heropbouw van de wijk, met inspraak van de bewoners, zal de structurele leegstand en verloedering transformeren in een nieuwe bruisende volkswijk 2.0 met energiezuinige en sociale huur-en koopwoningen.

We voerden ook de strijd op tegen de leegstand met de verhoging van de leegstandsbelasting en een aanklampend beleid om het leegstandsregister te doen slinken. Op die manier willen we speculatie en verloedering voorkomen en trachten we alle beschikbare panden te activeren. Dit geldt ook voor de woonmaatschappij die een vrijstelling krijgt tot zolang de functionele leegstand voor renovatie niet langer duurt dan noodzakelijk is en de buurt in tussentijds leefbaar blijft. Zoniet zal de leegstandsbelasting toch geïnd worden en zullen de inkomsten van deze leegstandsbelasting worden ingezet voor het onderhoud van de renovatie-zones.

Naast betaalbaar wonen, is ook de woonkwaliteit belangrijk. We voerden de proactieve kwaliteitsscreening in van alle huurwoningen in de gemeente. We doen dit gefaseerd per bouwjaar, naast de reguliere kwaliteitsonderzoeken op vraag van huurders. Met het verplicht ‘conformiteitsattest’ zorgen we dus voor een kwaliteitslabel van elke huurwoning, wat zowel in het voordeel is van de huurder als verhuurder. We zullen deze inspanningen verder zetten, temeer om ‘huisjesmelkers’ te ontmoedigen en om de woonkwaliteit van onze huurders te verzekeren.

Met het woon-en energieloket ‘Wooneco’ blijven we dienstverlening verstrekken aan inwoners die woonproblemen ondervinden of geholpen en begeleid kunnen worden bij acute huisvestingssituaties, bij woongeschillen tussen huurder/verhuurder en in geval van discriminatie. 

We blijven ook in samenwerking met Veneco de handhaving opvoeren via de ‘cel woonkwaliteit’, waar problematische woonsituaties op vlak van ‘overbewoning’, ‘ondermaatse woonkwaliteit’ of ‘huisjesmelkerij’ rechtstreeks kunnen doorgegeven worden aan de wooninspectie die regelmatig en kordaat strafrechtelijk optreedt.

De discriminatie op de woningmarkt willen we meer gaan handhaven door een reglement op te maken waarin de huurprijzen van elke woning of appartement verplicht geafficheerd dienen te worden. We zullen ook praktijktesten invoeren via ons woonloket waar een vermoeden van discriminatie is.

Woonmaatschappij Meetjesland ( resultaat van een fusie tussen CVBA Wonen en Bouwmaatschappij Meetjesland ) zal in de toekomst een belangrijke partner blijven in de creatie van kwalitatieve, betaalbare en energiezuinige huur-en koopwoningen en voor de opwaardering van verschillende buurten en wijken zoals Debbautshoek, Wittouck en Klein-Rusland. 

Onze rol in de raad van bestuur van de woonmaatschappij nemen we als PVDA vooral op om ‘delegee’ te zijn voor de sociale huurders in functie van hun welzijn en voor inspraak van huurders om hun bezorgdheden ernstig te nemen en op een redelijke termijn aan te pakken. De aanbestedingen en opleveringen van nieuwe woningen en appartementen dienen in de toekomst ook zorgvuldiger te gebeuren, om de vele gebreken en mankementen van huurders in geherhuisveste nieuwbouw te vermijden.